談房地產開發利用一級市場取得國有土地使用權

　　本文所指利用一級市場取得國有土地使用權是指以出讓方式取得土地使用權。
　　以北京市為例，2002年6月30日以前，在北京市利用國有土地進行房地產開發一般采用協議出讓方式。
　　從2002年7月1日起，在北京市利用國有土地進行房地產開發的出讓方式發生了兩次重大變化：
　　第一次重大變化：除五種情況外，改為招標、拍賣或掛牌方式出讓。
　　2002年6月28日，北京市人民政府辦公廳發布《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的有關規定》（京政辦發［2002］33號文件〕（以下簡稱33號文）。33號文規定除下列五種情況外，自2002年7月1日起，凡在北京市利用國有土地進行經營性開發的項目用地的出讓，由協議出讓改為招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易：（1）綠化隔離帶項目；（2）小城鎮建設項目；（3）危舊房改造項目以及其他重大建設項目中的經營性項目用地，因和其他非經營性項目確實不可分割，而不能進入市土地交易市場公開交易的；（4）屬于規劃為高科技、工業用途的經營性項目用地確需協議出讓的；（5）市政府批準的其他經營性項目用地。
　　第二次重大變化：只保留一種例外情況，一律改為招標、拍賣或掛牌方式。
　　2004年1月31日，北京市人民政府辦公廳發布《北京市人民政府辦公廳轉發市國土房管局等部門關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓補充規定的通知》（京政辦發〔2004〕4號）‘取消了33號文的例外情況，規定除房改帶危改項目利用劃撥土地進行開發建設一種情況外，從2004年1月9日起均需通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行。同時明確規定，下列情況在辦理國有土地使用權出讓時，均須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行：（1）除房改帶危改項目外，利用劃撥土地進行經營性開發建設的；（2）改變用地使用性質，進行經營性開發建設的；（3）基建項目轉為開發項目的；（4）項目主體發生變化的。而對于在2004年1月9日以前政府有關部門已經受理的上述四類項目，由有關部門提出處理意見，并報市政府批準后執行。
　　2004年1月9日，北京市國土資源和房屋管理局、北京市發展和改革委員會、北京市建設委員會、北京市規劃委員會聯合發出《關于經營性項目暫停受理審批的通知》，決定自2004年1月9日起，北京市各級發展改革、建設、規劃、國土房管等部門暫停受理審批開發建設單位申報的經營性項目立項、規劃審批和國有土地使用權協議出讓，今后按市政府發布的相關規定執行。
　　2004年8月9日，北京市人民政府轉發北京市國土資源局、北京市發展和改革委員會、北京市規劃委員會、北京市建設委員會、北京市監察局制定的《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準》，該標準仍然堅持了33號文的原則，以2002年7月1日為限，此前取得項目建議書批復和規劃批準文件、相關批文在有效期內且符合其他條件的，方可歸入歷史遺留問題項目進行協議出讓審查和管理。
　　2004年3月17日、5月28日、8月26日，北京市國土資源和房屋管理局（北京市國土資源局）分別公布了第一批、第二批、第三批以協議方式出讓的歷史遺留項目。至此，北京市經營性項目國有土地使用權結束了協議出讓的歷史，進入公開交易的時代。
　　根據上述規定，在土地使用權的一級市場上，為房地產開發目的而取得土地使用權的唯一途徑是參加國有土地使用權的招拍掛程序，盡管該級市場還為其他用途提供了土地使用權劃撥和協議出讓的方式。
　　就參加國有土地使用權的招拍掛程序而言，相關的主體必須符合招標、拍賣公告中規定的資格條件，必須按照要求支付保證金，在依招拍掛程序競得土地使用權后與土地出讓人簽訂《國有土地使用權出讓合同》，在依約定付清全部國有土地使用權出讓金后，依法申請土地登記，領取國有土地使用權證書。
　　優缺點評價：通過招拍掛方式取得土地使用權的優點是信息透明，公平競爭；缺點是競爭激烈，土地使用權取得的成本無法有效控制。