租賃合同中的解除權如何有效行使

　　A美容院承租了B大廈內的一處商鋪，雙方簽署了《租賃合同》，約定租期為五年，裝修期為三個月，計租日為大廈整體開業時間，若A逾期一個月交付租金，B大廈有權單方解除合同。合同簽訂后，A美容院依約對承租商鋪進行了裝修。在A完成裝修、等待開業的這一段時間內，由于大廈其他業戶的裝修行為致使A承租商鋪的棚頂發生破損，形成了直徑約一米的大洞，同時空調機出現漏水，將A已裝修好的地面及桌椅等設施全部浸泡至無法使用。不僅如此，A放置在承租商鋪內準備用于經營活動的電腦等貴重物品還多次被盜。A美容對此種種情況非常不滿，認為根本無法在這樣的環境下進行經營，故致函出租方B大廈，要求其賠償損失，并解除租賃合同。B大廈回函表示，不同意解除合同，而對于出現的問題，A可先行自費解決，核算出具體數額后，同意補償。雙方多次協商無果，A遂訴至法院，以B根本違約為由，要求解除雙方簽訂的租賃合同。法院未認可，駁回了A的訴訟請求。
　　判決生效后，A仍執意不再履行合同，并拒付租金。B大廈無奈，訴至法院，以A逾期支付租金為由，要求解除合同。法院經審理，支持了B的訴訟請求。
　　一、合同解除的方式
　　合同解除是指是合同有效成立后，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系歸于消滅的行為。一般說來，合同解除有兩種方式：約定解除和法定解除。
　　《合同法》第九十三條規定，當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。這規定的就是約定解除。
　　《合同法》第九十四條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。這規定的就是法定解除，其中第四款一般被認為是根本違約。
　　法定解除與約定解除既有區別又有聯系。其區別表現在：法定解除是法律直接規定解除合同的條件，當條件具備時，解除權人可直接行使解除權，將合同解除；而約定解除是雙方的法律行為，一方的行為不能導致合同解除。其聯系表現在：約定解除可以對法定解除作補充。比如約定違反合同中的任何一項規定，不論程度如何，均可解除合同。當然，這里需要注意的是，法律規定解除的條件，并不是說具備這些條件，非違約方就一定要解除合同。是否行使解除的權利，是由非違約方自己決定的。
　　本案中，在A美容院訴B大廈時，認為B大廈存在根本違約行為，要求行使的是法定解除權（當然該理由未被法院認可暫且不論）；而在B大廈訴A美容院時，認為A逾期支付租金達到一定期限，要求行使則是約定解除權。
　　二、何種情況屬于根本違約
　　所謂根本違約，是指當事人一方完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務或預期違約致使履行不能，其結果嚴重影響到另一方根據合同有權期待的經濟利益的情形。我國合同法第九十四條第四款：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。由此可見，我國合同法確立的判定是否構成根本違約的標準是不能實現合同目的，而究竟什么是不能實現合同目的以及如何區分根本違約與非根本違約，法律及司法解釋并沒有作出明確規定。
　　從法理及司法實踐的角度，是否構成根本違約，我認為，一般可以從以下兩個方面進行考察：
　　第一，從違約的情節考慮，一方的違約是否使合同履行成為不必要或不可能。不必要是指訂立合同所期望的經濟利益不能實現，或者說主要合同意圖不能實現。不可能是指按合同約定的給付，在事實上不可能。基于違約方的過錯成為不可能履行時，非違約方雖然可請求賠償損失，但只要合同不解除，非違約方就不能從合同關系中解脫出來，不能及時進行積極補救或降低損失。在合同中，非違約方還要履行對等給付義務，對其極為不利，因此，有必要賦予非違約方合同解除權。
　　第二，從違約的后果考慮，單純的違約并非合同解除的主要根據，以過錯作為判斷因素之一的違約后果具有嚴重性才是合同解除的重要因素，而判斷違約后果是否嚴重，應以合同訂立的主要目的能否實現為依據。
　　本案中，A美容院雖然受了裝修損壞和財物被盜的經濟損失，但是B大廈的行為無論從情節還是結果上，都沒有達到使A美容的租賃目的不能實現的程度，并不符合根本違約，所以其訴求被法院駁回。而B大廈卻是依據合同約定來行使解除權，在A公司確有違約行為且滿足解除條件情況下，B大廈的訴求得到了法院的支持。
　　三、行使解除權需要注意的問題
　　解除權是賦予非違約方的權利。非違約方可以通過行使解除權使自己從合同關系中脫身，從而減少損失。但是同時，為防止當事人濫用解除權，法律也賦予了相對方異議權。因此，如何合法有效地行使解除權，還有以下幾點，可以提醒聽眾朋友注意：
　　1、解除權的行使期限。法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。
　　2、解除合同的程序。當事人主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。當然，當事人也可以不經通知，而直接以起訴的方式要求解除合同。
　　3、相對方的異議權。當事人認為對方提出的合同解除有異議的，除雙方另有約定外，一般應在解除通知到達之日起三個月內向人民法院起訴，要求確認解除合同的效力。