基本案情
2016年9月1日，經(jīng)某某置業(yè)公司的居間，曾某某與樂某口頭達成購買某某五期18-1-602室房屋的意向，并收取樂某定金50000元，雙方商定此房屋成交總價為216000元。同時約定：因此房為夫妻雙方共有，單方未能完成簽約，現(xiàn)承諾2016年9月5日簽訂房屋買賣合同，若單方原因違約未能按約定履行定金義務(wù)，自愿雙倍返還現(xiàn)金100000元，若中途樂某未能購買此房屋，定金50000元不予退還。后曾某某以種種理由拒不簽訂房屋買賣合同。樂某遂將曾謀起訴至法院。
代理意見
北京岳成律師事務(wù)所依法接受本案原告樂某的委托，指派我們擔(dān)任其與曾某某定金合同糾紛案特別授權(quán)的委托代理人，現(xiàn)結(jié)合庭審及證據(jù)情況，發(fā)表如下代理意見：
定金合同的有效性不以當(dāng)事人是否具有房屋所有權(quán)為依據(jù)。
2016年9月1日，經(jīng)某某置業(yè)公司居間，原告與被告口頭達成購買某某五期18-1-602室房屋的意向。被告收取原告定金50000元，并承諾2016年9月5日簽訂買賣合同。定金合同約定的很明確：若因單方原因違約未能按約定履行定金義務(wù)，自愿雙倍返還樂某現(xiàn)金壹拾萬元整，若中途樂某未能購買此房屋，定金伍萬元不予退還。
通過庭審和錄音表明，該合同是雙方真實意思表達，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬于合法有效。雙方均應(yīng)依照約定履行各自的義務(wù)。
至于被告抗辯說，出售的房屋系被告夫妻共同財產(chǎn)，他一人在無妻子的授權(quán)下，并無處分該房屋的權(quán)利。能不能處分該房屋與善意第三人與其簽訂合法有效的合同是兩件事，不能以前者不具有處分權(quán)便免除合同相對方的權(quán)利義務(wù)，這樣對于善意第三人是不公平的。
根據(jù)《合同法》第一百一十五條之規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
故，請合議庭支持原告的訴訟請求。
裁判結(jié)果
法院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：
被告曾某某于判決生效之日起十日內(nèi)雙倍返還原告樂某定金100000元。
案件受理費2300元、公告費260元，由曾某某負擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。
案件總結(jié)
根據(jù)《合同法》第一百一十五條之規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
所以定金合同的有效性與否與合同相對人對該物品是否具有處分權(quán)是兩個概念。如果不違反《合同法》、《民法通則》等法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且又是雙方真實意思的表達，合同應(yīng)屬于合法有效。
