《國有土地上房屋征收與禮償條例》解讀

　　《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《城市條例》）于2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會議通過，并于2001年11月1日起施行，至今已經(jīng)有10年的時間。在這10年中，我國的城市化進程進入了一個里程碑式的發(fā)展階段，全國各地從上到下都在進行著大規(guī)模的拆遷改造。在改善居住條件、發(fā)展經(jīng)濟的同時，暴力拆遷、野蠻拆遷、釘子戶等社會問題也層出不窮。面對新的社會環(huán)境，《城市房屋拆遷管理條例》中的有關(guān)規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)時代的要求。于是在百姓的殷切期盼下，國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《國有條例》）及時出臺，猶如一場及時雨，給紛繁復(fù)雜的拆遷工作帶來新的氣息，為解決拆遷中的各種問題提供了新的依據(jù)和準則。
　　《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》相比有哪些新的規(guī)定呢？又有哪些亮點呢？我們將在下文為您揭示。
　　亮點一：強拆必須由法院進行，政府不再作為強拆主體。
　　第二十八條第一款被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
　　解讀：《城市條例》第十七條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。行政部門被賦予了強拆權(quán)，但行政部門在行使權(quán)利時往往都是將該權(quán)利委托給公司、企業(yè)來實施。而這些企業(yè)為了追求利益最大化，就會采取違法的甚至是犯罪的手段來達到拆遷的目的。全國各地的拆遷案件中，由此問題引發(fā)的糾紛占有相當大的份額。而這些暴力拆遷大大地激化了社會矛盾，給社會穩(wěn)定造成極大的隱患。
　　《國有條例》十分明確地將強拆權(quán)賦予給人民法院，此舉對規(guī)范強制拆遷的程序和實體，對于把強制拆遷規(guī)范化、法制化將起到積極的作用。
　　亮點二：先補償，后搬遷。
　　第二十七條實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。
　　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
　　解讀：據(jù)了解，條例兩次征求意見稿中沒有明文提出先補償、后征收，在正式出臺的條例中增加規(guī)定，把先補償、后征收作為一個原則確定下來。這樣規(guī)定的立法目的顯然是為了更好地保護被拆遷人的利益。拆遷主體在未與被拆遷人達成拆遷協(xié)議，未對被拆遷人進行補償?shù)那闆r下，就不得進行拆遷。
　　另外，為了防止暴力拆遷，本條還禁止了在以往拆遷中經(jīng)常發(fā)生的暴力行為，給拆遷企業(yè)設(shè)置了警戒線，使得拆遷行為有了基本的規(guī)范。
　　亮點三：明確補償標準，應(yīng)優(yōu)先保障住房第十九條第一款對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
　　解讀：拆遷糾紛的核心是拆遷補償?shù)亩嗌賳栴}，而拆遷補償多少的核心是補償標準的問題。在過去幾年的拆遷中，對于應(yīng)當以什么標準進行補償有過寬泛的意見，但在實際拆遷過程中，補償標準的制定十分混亂，因此導(dǎo)致了先拆后拆的不一致、此地拆與臨地拆的不一致，被拆遷人一頭霧水，由此導(dǎo)致了釘子戶的出現(xiàn)，繼而發(fā)生了暴力拆遷等違法行為。
　　此規(guī)定具有兩重意義：第一、明確了拆遷補償?shù)幕緲藴剩瑸楦鞯馗鞔尾疬w的陽光操作提供了法律依據(jù)。第二、維護了被拆遷人的利益，保證了被拆遷人不會在拆遷后買不起房、生活水平不升反降，從而引發(fā)社會矛盾。
　　亮點四：不滿征收補償方案，政府應(yīng)組織聽證。
　　第十條對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
　　房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當向社會公開征求意見。
　　第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。
　　解讀：新的規(guī)定與《城市條例》相比，大大的增加了補償定價的透明性和可操作性，從實體到程序保證了補償定價的科學(xué)性和公正性，從而可以有效的減少糾紛，化解矛盾。
　　亮點五：明確公共利益范圍，加強規(guī)劃調(diào)控。
　　第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
　　（一）國防和外交的需要；
　　（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
　　（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)、減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
　　（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
　　（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
　　（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
　　第九條依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
　　制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。
　　解讀：在《國有條例》草案征詢意見過程中，對于公共利益的范圍引發(fā)了激烈的爭論，是因為如果規(guī)范不當，在拆遷中就難免會發(fā)生以公共利益為借口損害百姓利益的現(xiàn)象，會使得拆遷陷入混亂。
　　《國有條例》對公共利益是什么，怎樣進行界定都做了明確的規(guī)范，此舉使得各地政府有法可依，使得被拆遷人不至于被蒙在鼓里，更加保護了被拆遷人的合法權(quán)利。《國有土地上房屋征收與補償條例》總的立法精神是規(guī)范拆遷工作的各個環(huán)節(jié)，保護被拆遷人的合法利益，化解拆遷中的社會矛盾。從總體上講，該法比《城市房屋拆遷管理條例》更科學(xué)、更具體、更公正，為陽光拆遷、和平拆遷奠定了良好的基礎(chǔ)。但也應(yīng)當看到，任何法律都不可能是完美無缺的，這部法律在拆遷工作的細節(jié)規(guī)定上和可操作性的規(guī)定上還需進一步的深化和細化。
　　希望該法在實施后，經(jīng)過拆遷工作的實際檢驗，能夠不斷改進和完善，為我國的經(jīng)濟的健康發(fā)展保駕護航，為不斷提高人民的生活水平做出貢獻。